فک رهن چیست؟ راهنمای کامل فک رهن ملک و خودرو

در بسیاری از پرونده‌های ملکی یکی از سوالات کلیدی موکلان این است که فک رهن چیست و چرا تا این اندازه اهمیت دارد.

فک رهن به زبان ساده یعنی آزاد سازی سندی که به عنوان وثیقه در رهن بانک یا شخصی دیگر قرار گرفته است. تا زمانی که فک رهن انجام نشده باشد مالک حقیقی ملک یا خودرو نمی‌تواند هیچ گونه دخل و تصرفی در انتقال مالکیت داشته باشد. بنابراین ملکی که در رهن است قابلیت انتقال قطعی سند را ندارد یا نمی‌توانید به عنوان وثیقه جدید از آن استفاده کنید.

اهمیت فک رهن در معاملات ملکی زمانی اهمیت پیدا‌‌ می‌کند که بدانید بیشترین اختلافات حقوقی دقیقا از همین جا رخ‌‌ می‌دهد. در این وبلاگ از سایت وکیلم با مراحل قانونی و مدارک مورد نیاز آشنا می‌شوید و حتی راهکار‌های قضایی در صورت استنکاف مرتهن (امتناع گیرنده رهن از آزادسازی وثیقه پس از تسویه بدهی)، در معاملات مختلف به شما‌‌ ارائه می‌کنیم. پیش از هر اقدامی با موارد قانونی فک رهن آشنا شوید.

فک رهن چیست؟

شاید برای شما هم سوال باشد که فک رهن چیست؟ فک رهن در حقوق ایران به معنای اتمام رابطه حقوقی رهن و آزاد سازی مال مرهونه است؛ رهن مال باعث ایجاد محدودیت‌های قانونی در انجام برخی از اعمال حقوقی برای مالک‌‌ می‌شود.

بنابراین فک رهن با پرداخت دین راهن (مالک مال) به مرتهن (کسی که مال را مورد وثیقه گرفته یا طلبکار) انجام‌‌ می‌گیرد.

در واقع مالی که مورد رهن قرار گرفته وثیقه‌ای برای ادای دین راهن است تا در صورت عدم بازپرداخت بدهی از محل آن دین پرداخت شود.

حال زمانی که بدهکار طلب خود را پرداخت کرده باشد باید مال از رهن خارج شود که به این عمل حقوقی فک رهن گفته‌‌ می‌شود.

انواع فک رهن در حقوق ایران

فک رهن معمولاً به سه دسته تقسیم‌‌ می‌شود.

1. فک رهن اختیاری: رایج‌ترین نوع فک رهن در معاملات ملکی و بانکی فک رهن اختیاری است، که در آن بدهکار به تمام تعهدات مالی خود عمل‌‌ می‌کند و مرتهن با رضایت کامل سند را از وثیقه آزاد‌‌ می‌کند.
2. فک رهن قضایی یا اجباری: وقتی مرتهن (طلبکار) با وجود پرداخت بدهی از همکاری امتناع می‌کند، مالک می‌تواند از طریق طرح دعوای «الزام به فک رهن» در دادگاه، حکم قضایی برای رفع رهن بگیرد.
3. فک رهن توافقی یا جایگزین: در مواردی، طرفین توافق می‌کنند که به جای فک رهن کامل، وثیقه دیگری جایگزین شود یا بخشی از مال آزاد گردد.

چه زمانی نیاز به فک رهن دارید؟

نیاز به فک رهن معمولاً برای زمانی است که مالک بخواهد ملک یا خودرو در رهن را معامله کند یا اعمال دیگر حقوقی در رابطه با آن انجام دهد. متداول‌ترین موضوع در نیاز به فک رهن معمولًا خرید و فروش مال است. از آنجایی که بدون فک رهن امکان انتقال سند در دفتر خانه وجود ندارد خریدار با خطر بی‌اعتباری معامله مواجه‌‌ می‌شود. توجه داشته باشید که پس از بازپرداخت وام بانکی، برای آنکه مالک بتواند آزادانه از سند خود استفاده کند دریافت نامه فک رهن ضروری است.

در موارد دیگر مانند: استفاده مجدد از ملک برای وثیقه جدید برای وام یا برای رفع اختلافات خانوادگی و تقسیم ترکه، آزاد بودن سند اهمیت زیادی دارد.

در مواردی نیز برای خودرو‌های اقساطی، آزادسازی سند خودرو از رهن شرکت یا لیزینگ برای فروش و انتقال ضروری است. به طور کلی هر زمانی که بخواهید از مال مرهونه (مالی که مورد رهن قرار گرفته) برای انجام عمل حقوقی یا استفاده مجدد بهره بگیرید فک رهن موضوعی حیاتی و اجتناب‌ناپذیر است.

مراحل قانونی فک رهن ملک چیست

برای فک رهن باید مراحلی را انجام دهید تا سند مال از حالت وثیقه آزاد شود. مراحل را به صورت چند بخش در ادامه عنوان خواهیم کرد. توجه داشته باشید این مراحل به صورت کلی است و در برخی موارد ممکن است پیچیدگی‌هایی در پرونده وجود داشته باشد که روند فک رهن متفاوت‌تر پیش برود، بنابراین حتماً از وکیل متخصص ملکی در این زمینه مشورت بگیرید.

تسویه بدهی و دریافت نامهٔ فک رهن از مرتهن/بانک

بعد از تسویه کامل بدهی باید درخواست رسمی و کتبی به مرتهن برای دریافت نامه فک رهن تنظیم و تحویل دهید. بانک یا بدهکار بعد از بررسی پرداختی‌های انجام شده باید نامه فک رهن را صادر کند.

قبل از مراجعه به دفترخانه باید کلیه‌ی مدارک مورد نیاز را آماده کنید. مدارکی مثل: اصل و کپی مورد قبول سند مالکیت، نامه فک رهن از بانک یا طلبکار، مدارک شناسایی مالک یا وکیل قانونی وی باید به دفترخانه تحویل داده شود.

مراجعه به دفترخانه برای ثبت فک رهن

مرتهن یا نماینده قانونی وی باید در تاریخ و زمان مشخص شده به دفترخانه مراجعه کرده تا دفترخانه پس از بررسی اسناد و مدارک فک رهن اقدامات مقتضی را انجام دهد.

اگر مرتهن پس از تسویه کامل از صدور نامه فک رهن یا حضور در دفترخانه امتناع کند، راهن (بدهکار) ابتدا باید اظهارنامه رسمی یا مکاتبه مکتوب (گواهی ابلاغ، پست سفارشی) ارسال کند و خواستار فک رهن شود. در صورت عدم پاسخگویی و عدم پیگیری مرتهن، این مدارک در مراجع قضایی مورد استناد قرار‌‌ می‌گیرد.

ثبت عملیات فک رهن در دفترخانه با حضور نماینده مرتهن انجام‌‌ می‌شود. در این شرایط راهن باید تاریخ اجرای فک رهن و رسید ثبتی آن را بگیرد. تا در سامانه ثبت برای هرگونه ادعایی بعدی سندیت داشته باشد.

زمانی که بانک همکاری نمی‌کند چگونه الزام به فک رهن بدهیم؟

طرح دعوی در دادگاه صالح جهت رسیدگی به خواسته “الزام به فک رهن” زمانی که مرتهن همکاری لازم را برای فک رهن انجام نمی‌دهد الزامی است. در این مرحله همه رسید‌های پرداختی و مدارک و مستندات مربوط به پرونده را همراه با دادخواست ارسال کنید تا در وقت رسیدگی دادگاه اقدام به صدور رای الزام به فک رهن و انجام اقدامات ثبتی در دفترخانه صادر نماید.

در نهایت راهن، با اقدام برای اجراییه رای‌‌ می‌توانید مراحل قانونی فک رهن را در دفترخانه و مراجع ثبتی انجام دهد. دقت داشته باشید همیشه مستندات فک رهن را نگهداری کنید. بعد از اتمام روند فک رهن نیز استعلام ثبتی از آزاد شدن مال دریافت کنید. در صورت پیچیده بودن شرایط حتما از وکیل ملکی کمک بگیرید.

مدارک لازم برای فک رهن چیست

برای اینکه فرایند فک رهن به طور صحیح و در کمترین زمان ممکن انجام شود، لازم است از قبل اقدام به آماده سازی مدارک کنید. ارائه برخی مدارک بسیار مهم است. توجه داشته باشید فک رهن مال غیرمنقول با مال منقول در ارائه برخی مدارک متفاوت هستند.

• سند مالکیت خودرو یا ملک
• نامه رسمی و کتبی فک رهن از سوی مرتهن
• مدارک شناسایی مالک یا وکیل قانونی او (کارت ملی، شناسنامه یا وکالت‌نامه معتبر) حتما در وکالت نامه باید اختیار فک رهن به طور صریح قید شده باشد.
• در برخی موارد دفترخانه‌ها علاوه بر مدارک فوق برخی مدارک تکمیلی مثل: رسید تسویه اقساط یا مدارک مالیاتی مرتبط را از راهن دریافت خواهند کرد.

نکته: برای خودروهای در رهن، معمولاً علاوه بر برگ سبز یا کارت خودرو، معرفی‌نامه یا گواهی تسویه از شرکت لیزینگ یا بانک عامل نیز خواسته می‌شود.

نمونه دادخواست الزام به فک رهن

وقتی مالک پس از تسویه بدهی با عدم همکاری مرتهن مواجه می‌شود، تنها راهکار مؤثر، تقدیم دادخواست “الزام به فک رهن” به دادگاه حقوقی است. این دادخواست باید با دقت تنظیم شود و شامل چند بخش اصلی باشد:

1. مشخصات طرفین دعوا: نام و نشانی خواهان (مالک یا راهن) و خوانده (مرتهن یا بانک یا شرکت).
2. خواسته و بهای آن: الزام خوانده به فک رهن و معرفی دفترخانه برای اجرای آن.
3. شرح دادخواست: توضیح در خصوص رابطه قراردادی، انعقاد قرارداد رهن، زمان تسویه کامل بدهی و امتناع خوانده از فک رهن.
4. دلایل و مستندات: سند مالکیت، قرارداد رهن یا وام، رسیدهای پرداخت، نامه‌های مکاتبه یا اظهارنامه و هر مدرکی که نشان دهد تعهدات مالی انجام شده است.

نمونه کلی بند دادخواست
اینجانب …… به موجب قرارداد شماره …………. ملک خود را در رهن بانک …….. قرار دادم. با وجود تسویه کامل بدهی به موجب رسیدهای پیوست، بانک از صدور نامه فک رهن و حضور در دفترخانه امتناع می‌نماید. لذا به استناد مواد 770 و 778 قانون مدنی و ماده 36 آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن و معرفی دفترخانه جهت اجرای آن را از ریاست محترم دادگاه خواستارم.

چنین دادخواستی پس از ثبت در دفتر خدمات قضایی به جریان می‌افتد و معمولاً دادگاه با بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، حکم مقتضی را صادر می‌کند.

مدت زمان و هزینهٔ فک رهن

هزینه فک رهن در نواع مختلف آن متفاوت است. در حالت عادی و بدون طرح دعوا، مالک تنها باید هزینه‌های اندک دفترخانه و ثبت سند را پرداخت کند. این هزینه معمولاً ثابت و بسیار کمتر از هزینه دادرسی است. اما اگر مرتهن همکاری نکند و فک رهن از طریق دادگاه انجام شود، علاوه بر هزینه‌های ثبتی، باید هزینه دادرسی (بر مبنای ارزش مال مرهونه) و در صورت داشتن وکیل، هزینه حق‌الوکاله نیز باید پرداخت شود.

از نظر زمانی، اگر بانک یا طلبکار همکاری کند، کل فرآیند در بازه‌ای کوتاه (معمولاً یک تا دو هفته) انجام می‌شود. اما در صورت طرح دعوا، رسیدگی قضایی ممکن است چند ماه تا بیش از یک سال فک رهن طول بکشد.

رایج‌ترین مشکلات و راه‌حل‌های حقوقی

1. یکی از رایج‌ترین مشکلات در این رابطه امتناع یا تاخیر مرتهن از صدور نامه فک رهن است. راه‌حل حقوقی: ارسال اظهارنامه یا درخواست کتبی راهن به مرتهن جهت صدور نامه فک رهن، در صورت امتناع مجدد مرتهن از صدور نامه، دادخواست “الزام به صدور فک رهن” از دادگاه صالح ارسال کنید.
2. ارائه مدارک ناقص توسط مالک به دفترخانه نیز از موجبات تاخیر در فک رهن است. راه‌حل: قبل از مراجعه به دفترخانه از تکمیل بودن مدارک اطمینان حاصل کنید.
3. چنانچه ملک مشاع باشد یا سند دارای مشکلات ثبتی باشد، ثبت فک رهن پیچیده می‌شود. راه‌حل: بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک، توافق با سایر شرکا یا ارائه درخواست قضایی برای رفع محدودیت‌ها.
4. گاهاً ممکن است به دلیل حجم کاری دفترخانه یا سامانه ثبت روند فک رهن به تأخیر بیوفتد. راه‌حل: پیگیری مستقیم از دفترخانه، ارائه مدارک تکمیلی، در صورت تاخیر مجدد طرح دعوای گواهی عدم همکاری مرجع ثبتی کمک کننده است.
5. برای استفاده از سند ملک برای وثیقه وام جدید باید روند فک رهن قبلی کامل انجام شده باشد.
6. در صورتی که بانک مبلغ بدهی را کمتر یا بیشتر اعلام کند و فک رهن به این دلیل به تأخیر افتد. راه‌حل: ارائه رسیدهای پرداخت دقیق و مدارک قرارداد و در صورت نیاز، طرح دعوا یا درخواست اصلاح رسمی مشکل را حل خواهد کرد.

این راهکارها با مستندسازی دقیق و به کمک وکیل متخصص، ریسک اختلافات و تأخیر در آزادسازی سند را کاهش می‌دهند.

فک رهن خودرو ، مراحل و تفاوت‌ها با ملک

فک رهن خودرو مشابه فک رهن ملک است، اما چند تفاوت مهم دارد. خودرو معمولاً به‌عنوان وثیقه در قراردادهای لیزینگ یا وام‌های بانکی قرار می‌گیرد و سند مالکیت (کارت خودرو) در رهن بانک یا شرکت لیزینگ باقی می‌ماند تا بدهی تسویه شود.

مراحل اصلی شامل:

• تسویه کامل بدهی یا توافق با مرتهن
• دریافت نامه فک رهن رسمی
• ارائه مدارک شناسایی و سند خودرو به مرجع ثبت یا دفترخانه جهت فک رهن

برخلاف ملک، خودرو نیاز به ثبت در سامانه پلاک یا سازمان ثبت اسناد ندارد، اما صدور نامه رسمی از بانک یا شرکت لیزینگ برای آزادسازی پلاک و امکان فروش یا انتقال، ضروری است.

در مواردی که مرتهن همکاری لازم را انجام نداد، مالک می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن خودرو را به دادگاه ارائه دهد و با ارائه مدارک پرداخت و قرارداد، درخواست صدور حکم کند. توصیه می‌شود تمام رسیدها و مدارک مالی به‌طور دقیق نگهداری شوند تا از بروز اختلاف و تأخیر در معامله یا انتقال مالکیت جلوگیری شود.

نکات امنیتی هنگام خرید/فروش ملک که در رهن است

• اطمینان از صدور نامه فک رهن رسمی و بررسی صحت آن در دفترخانه
• دریافت رسیدهای پرداخت بدهی و مدارک مربوط به قرارداد رهن
• استعلام وضعیت ثبتی ملک از سامانه ثبت، توسط خریدار
• استعلام فروشنده از ثبت رسمی فک رهن و تحویل سند آزاد شده

سوالات متداول کاربران

فک رهن چیست و چه تفاوتی با رفع بازداشت دارد؟

فک رهن یعنی آزادسازی سند یا مال وثیقه پس از تسویه بدهی، در حالی که رفع بازداشت صرفاً برداشتن توقیف قضایی از ملک (مثل وثیقه آزادی متهم) است.

آیا می‌توانم خودم به دفترخانه مراجعه کنم یا حتماً وکیل لازم است؟

بله، مالک می‌تواند شخصاً به دفترخانه مراجعه کند، اما در صورت پیچیدگی پرونده یا امتناع مرتهن، حتما از وکیل متخصص ملکی کمک بگیرید.

مدت زمان فرآیند فک رهن چقدر است (بانک/دفترخانه/دادگاه)؟

در حالت عادی، پس از تسویه بدهی، بانک ظرف چند روز تا یک هفته نامه فک رهن را صادر می‌کند، دفترخانه ثبت آن را معمولاً یک تا دو هفته انجام می‌دهد. در صورت طرح دعوی قضایی، رسیدگی دادگاه ممکن است چند ماه تا بیش از یک سال طول بکشد.

هزینه‌های معمول فک رهن از جمله هزینه دفترخانه و حق‌الوکاله چقدر است؟

هزینه فک رهن شامل هزینه‌های ثبت در دفترخانه (چند صد هزار تومان) و در صورت استفاده از وکیل، حق‌الوکاله بر اساس توافق و پیچیدگی پرونده تعیین می‌شود.

اگر ملک مشاع یا سند معیوب باشد چه تغییراتی در روند فک رهن ایجاد می‌شود؟

در صورت مشاع بودن ملک یا وجود نقص در سند، فک رهن نیازمند توافق همه شرکا یا رفع مشکلات ثبتی است و ممکن است انجام مراحل ثبت در دفترخانه یا دادگاه به‌طور قابل توجهی طولانی‌تر شود. همچنین ارائه مدارک تکمیلی و گواهی‌های رسمی برای اثبات مالکیت و صحت سند الزامی است.

چه نکات احتیاطی باید خریدار هنگام خرید ملکی که در رهن است رعایت کند؟

خریدار باید از صدور رسمی نامه فک رهن و بررسی وضعیت ثبتی ملک اطمینان حاصل کند تا از بروز هرگونه مشکل حقوقی یا مالی جلوگیری شود.

یادداشت نویسنده

در این مقاله از سایت وکیلم، تلاش کردیم ابعاد حقوقی و قانونی مرتبط با فک رهن را به‌صورت جامع و کاربردی بررسی کنیم و بگوییم قوانین مربوط به فک رهن چیست تا مسیر شما در معاملات و پیگیری‌های ثبتی شفاف‌تر باشد. اگر پرسشی در این زمینه دارید می‌توانید در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید تا پاسخ آن را از نگاه حقوقی دریافت کنید. همچنین اگر تجربه‌ای شخصی در خصوص روند فک رهن، مشکلات احتمالی یا راه‌حل‌های عملی دارید، خوشحال می‌شویم آن را با ما و دیگر مخاطبان به اشتراک بگذارید؛ چرا که تبادل تجربه می‌تواند برای دیگران راهگشا باشد.