شاید برای شما نیز سوال باشد که سرقفلی چیست و چه کاربردی دارد؟ اول از همه به مفهوم سرقفلی میپردازیم که یک نوع حق انتفاعی است که در طی زمان ایجاد میشود.
انتقال سرقفلی یکی از پیچیدهترین جراحیهای حقوقی در حوزه املاک تجاری است. بسیاری از کسبه پس از دههها فعالیت، زمانی که قصد بازنشستگی یا جابهجایی سرمایه خود را دارند، با دیواری به نام مخالفت مالک برخورد میکنند.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی در واقع حق معنوی و اعتباری مستاجر در یک ملک تجاری است. بنابراین وقتی کسی که دارای حق سرقفلی است و به طبع آن بخواهد انتقال سرقفلی به شخص ثالث را انجام دهد، سه ضلع یک مثلث شکل میگیرد: مستاجر قدیم، مستاجر جدید، مالک ملک. ضمانت اجرای عدم رعایت مقررات در انتقال سرقفلی به شخص ثالث تخلیه ملک با دریافت نیمی از حق سرقفلی یا حتی بدون آن است. بنابر اهمیت این موضوع ما در این وبلاگ سایت بهترین وکیل میخواهیم به قوانین و نکات حقوقی تخصصی انتقال سرقفلی به شخص ثالث و معرفی بهترین وکیل سرقفلی بپردازیم.
مفهوم انتقال سرقفلی به شخص ثالث؛ چرا این موضوع حیاتی است؟
انتقال سرقفلی به شخص ثالث یعنی واگذاری حق مالی که ناشی از شهرت تجاری، موقعیت محل کسب و منافع مستمر آن به فردی غیر از دارنده فعلی تعلق گیرد. سرقفلی برخلاف مالکیت عین ملک، حقی اعتباری است که معمولاً در نتیجه فعالیت جذب مشتری و استمرار کسب و کار ایجاد میشود و میتواند موضوع نقل و انتقال قرار بگیرد.
این موضوع از چند جهت دارای اهمیت بسیار زیادی است. جهت اول این موضوع آثار حقوقی آن است. در بیشتر اجاره نامهها پیش بینی انتقال سرقفلی منوط به رضایت موجر با رعایت شرایط قانونی خاص است. انتقال سرقفلی بدون رعایت ضوابط مندرج در اجارنامه میتواند موجب فسخ قرارداد یا حتی سقوط حق سرقفلی شود.
جهت دوم، آثار اقتصادی سرقفلی است؛ سرقفلی معمولاً ارزش مالی بالایی دارد و انتقال صحیح آن از بروز اختلافات مالی و دعاوی طولانی جلوگیری میکند. مورد سوم، شفافیت معاملاتی است؛ تنظیم صحیح قرارداد انتقال، حقوق و تعهدات طرفین و شخص ثالث را مشخص میسازد و ریسک کلاهبرداری یا ادعای بعدی را کاهش میدهد.
قوانین سرقفلی مربوط به دو قانون مصوب سال 1356 و 1376 است، مهمترین قدم در انتقال سرقفلی مشمولیت قانونی مربوط به قوانین مختلفی است که توسط وکیل سرقفلی مورد بررسی قرار میگیرد.
تفاوت کلیدی در قانون سال 1356 و 1376
قبل از تنظیم قرارداد مربوط به سرقفلی باید در نظر داشته باشید که قرارداد شما تابع کدام قانون است:
- قانون سال 1356 (حق کسبه و پیشه): در این قانون، حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد مستاجر حق انتقال ندارد و انتقال بدون اذن ممنوع است. برای واگذاری، حتماً باید اذن مالک یا حکم دادگاه وجود داشته باشد.
- قانون انتقال سرقفلی سال 1376: در این قانون اصل آزادی مد نظر قرار گرفته است. از این رو اگر در قرارداد حق انتقال از مستاجر سلب نشده باشد، او میتواند ملک را منتقل کند. اما اگر سلب حق انتقال در قرارداد اجاره پیشبینی شده باشد، باید طبق توافق یا نظر دادگاه عمل کرد.
انتقال سرقفلی به شخص ثالث
اما انتقال سرقفلی به شخص ثالث چگونه انجام میشود. سرقفلی را نمیتوانید بدون اذن مالک یا دستور قضایی انجام دهید. انتقال سرقفلی معمولاً به روش تنظیم قرارداد صلح در دفترخانه صورت میگیرد. انتقال دهنده موجر و انتقال گیرنده سرقفلی شخصی سوم است.
بهترین روش برای انتقال حق سرقفلی یا کسب و پیشه دریافت مشاوره از وکیل سرقفلی است. وکیل سرقفلی ابتدا بررسی میکند که حق سرقفلی مد نظر مشمول کدام قانون است و سپس با بررسی اجارهنامه میتواند بهترین راه انتقال سرقفلی به شخص ثالث را در پیش بگیرد.
راههای انتقال سرقفلی به شخص ثالث
دو روش قانونی برای انتقال سرقفلی به نفر سوم وجود دارد. روش اول انتقال ارادی یا توافقی است. در این روش مستاجر و خریدار جدید سرقفلی با مالک ملک به توافق میرسند و مبلغی را به عنوان حق رضایت مالک یا همان حق مالکانه به مالک ملک پرداخت میکنند تا سند صلح سرقفلی در دفتر خانه تنظیم شود. اما اگر مالک تحت هیچ شرایطی تن به انتقال ارادی یا توافقی ندهد راهکار چیست؟ اینجاست که به روش دوم یا انتقال قضایی رو میآوریم.
در روش دوم دارنده حق سرقفلی میتواند از مراجع قضایی اقدامات مقتضی را برای انتقال سرقفلی فراهم آورد.
مراحل قانونی انتقال سرقفلی در صورت مخالفت مالک
اگر مالک نه به خرید سرقفلی از دارنده حق سرقفلی رضایت میدهد، نه اجازه انتقال آن را به شخص دیگر میدهد. در این حالت میتوان مسیر قضایی را در پیش گرفت که مراحل آن به شرح زیر است:
ارسال اظهارنامه: ابتدا با کمک وکیل سرقفلی، اظهارنامه رسمی برای مالک ارسال میشود و از مالک به صورت کتبی درخواست میشود تا جهت انتقال حق سرقفلی در دفترخانه مورد نظر حاضر شود.
طرح دعوا در دادگاه: در صورت عدم پاسخ یا مخالفت مالک باید دادخواستی تحت عنوان «تجویز انتقال منافع» مطرح گردد.
کارشناسی و صدور حکم: بعد از تعیین شعبه و وقت رسیدگی، بر حسب درخواست خواهان یا وکیل سرقفلی وی، درخواست کارشناسی از دادگاه میشود. دادگاه بعد از نتیجه کارشناسی حکم قطعی برای انتقال سرقفلی صادر شود. در حکم صادر شده به مستاجر اجازه داده میشود ظرف مدت معینی (معمولاً 6 ماه) حق سرقفلی با سند رسمی به شخص ثالث انتقال مییابد.
خطرات انتقال غیرقانونی سرقفلی
اشتباه فاحش در انتقال حق سرقفلی به شخص ثالث واگذاری این حق به صورت قولنامهای یا وکالتی بدون اذن مالک است.
در قانون سال 1356، به محض اینکه مستاجر قبلی ملک را به مستاجر جدید تحویل دهد و مستاجر جدید در ملک مستقر شود، مالک میتواند دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر را مطرح کند. در این صورت، دادگاه حکم به تخلیه میدهد و مستاجر قبلی تنها میتواند 50 درصد از حق سرقفلی را دریافت کند و به راحتی نیمی از ارزش حق سرقفلی را از دست خواهید داد.
شرایط انتقال سرقفلی به شخص ثالث
شرایط انتقال سرقفلی به شخص ثالث به صورت موردی و خلاصه به شرح زیر است:
- وجود حق انتقال: مستأجر باید طبق قرارداد اجاره یا قانون، حق انتقال سرقفلی به غیر را داشته باشد. در صورت ممنوعیت انتقال، این کار بدون رضایت موجر امکانپذیر نیست.
- رضایت مالک (موجر): اگر در قرارداد شرط شده باشد که انتقال منوط به اجازه موجر است، اخذ رضایت کتبی مالک الزامی است.
- پرداخت کامل اجاره بها و دیون: مستأجر باید تمامی بدهیهای مربوط به اجاره، شارژ، عوارض و تعهدات قراردادی را تسویه کرده باشد.
- تنظیم قرارداد رسمی انتقال: انتقال سرقفلی بهتر است به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.
- تعیین دقیق مبلغ سرقفلی: مبلغ انتقال سرقفلی باید به صورت شفاف تعیین و نحوه پرداخت آن مشخص شود.
- انتقال منافع و حقوق: با انتقال سرقفلی، حقوق و منافع ناشی از آن به منتقلالیه واگذار میشود، ولی تعهدات قراردادی نیز به او منتقل میگردد.
- رعایت قوانین حاکم: انتقال باید مطابق قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ حسب مورد) انجام شود.
- تحویل مورد اجاره: تحویل رسمی ملک به شخص ثالث و تنظیم صورتجلسه تحویل توصیه میشود.
در عمل، بررسی قرارداد اولیه و مشاوره حقوقی پیش از انتقال اهمیت زیادی دارد.
چرا به بهترین وکیل سرقفلی نیاز داریم؟
پروندههای مربوط به سرقفلی بسیار پیچیده و پر از جزئیات فنی حقوقی هستند که حتماً باید از بهترین وکیل سرقفلی برای انتقال آن کمک بگیرید. مثلاً در حالتی که آیا تغییر شغل در ملک صورت گرفته یا نه، یا اینکه آیا مشاعات ملک هم جزو حق سرقفلی است یا خیر، تشخیص این موارد نیاز به تخصص حقوقی بالایی دارد. بهترین وکیل سرقفلی کسی است که موارد زیر را در تخصص و سابقه کاری وکالتی خود داشته باشد:
تفاوت ظریف میان سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود دارد، این تفاوت در آرای وحدت رویه قابل شناسایی است و وکیل سرقفلی باید این موارد را به خوبی بشناسد.
بهترین وکیل سرقفلی باید بتواند با تکنیک مذاکره قبل از دادگاه، رضایت مالک را با کمترین هزینه جلب کند.
وکیل سرقفلی در اصفهان چگونه انتخاب کنیم؟
در اصفهان، سرقفلی اماکن صرفاً یک حق قانونی نیست، بلکه ریشه در عرف و عادت قدیمی بازار، چهارباغ، خیابانهای تجاری و پاساژهای سنتی این شهر دارد. در اکثر مواقع، سرقفلی بر أساس توافقهای سفاهی قدیمی، سابقه فعالیت کسبه، موقعیت ملک و اعتبار صنفی شکل گرفته است. با توجه به دلایل فوق به جرات میتوان گفت سرقفلی یکی از پیچیده ترین دعاوی اصفهان نسبت به سایر شهرهاست.
بنابراین انتخاب وکیل اصفهان در حوزه سرقفلی باید به دقت ویژه انجام شود. وکیلی که علاوه بر تسلط بر قوانین روابط موجر و مستاجر، باید با عرف بازار اصفهان، رویه دادگاههای محلی و نحوه ارزش گذاری سرقفلی در این شهر آشنا باشد، شانس موفقیت پرونده را به طور چشمگیری افزایش میدهد.
وکیل سرقفلی در تهران چگونه انتخاب کنیم؟
در تهران، سرقفلی اماکن تجاری بیش از هر چیز تحت تأثیر ارزش بالای موقعیت ملک، تراکم تجاری، نوع کاربری و قراردادهای مکتوب دقیق قرار دارد. برخلاف برخی شهرها، در تهران اغلب اختلافات سرقفلی بر پایه اسناد رسمی، قراردادهای اجاره و توافقهای مالی پیچیده شکل میگیرد.
ازاینرو، انتخاب وکیل سرقفلی در تهران باید بر اساس تجربه عملی در دعاوی ملکی، تسلط بر قوانین روابط موجر و مستأجر و آشنایی با رویه دادگاههای تهران انجام شود. وکیل متخصص سرقفلی باید توانایی تحلیل قراردادهای تجاری، پیگیری دعاوی تخلیه و انتقال سرقفلی و دفاع مؤثر از حقوق موکل را داشته باشد تا از تضییع حقوق مالی جلوگیری شود.
سوالات متداول کاربران
آیا میتوانم سرقفلی را به فرزند یا همسر خود منتقل کنم؟
خیر. حتی انتقال به نزدیکترین اعضای خانواده نیز بدون اذن مالک یا حکم دادگاه، «انتقال به غیر» محسوب شده و خطر تخلیه دارد.
مبلغ حق مالکانه برای رضایت چقدر است؟
قانون عدد مشخصی تعیین نکرده است، اما طبق عرف قضایی و بازار، این مبلغ معمولاً بین ۱۰ تا ۱۵ درصد ارزش کل سرقفلی است که در قبال رضایت به انتقال، به مالک پرداخت میشود.
اگر مالک ناپدید شده باشد یا مجهولالمکان باشد چه باید کرد؟
در این موارد وکیل با مجهولالمکان اعلام کردن مالک در دادخواست، مراحل قانونی را طی کرده و در نهایت با تودیع مبلغ حق مالکانه به صندوق دادگستری، اجازه انتقال را از قاضی دریافت میکند.
آیا با فوت مستأجر، سرقفلی از بین میرود؟
خیر، حق سرقفلی به وراث منتقل میشود. (انتقال قهری) اما وراث برای واگذاری آن به شخص ثالث، باید همگی توافق داشته باشند و مراحل ذکر شده در بالا را طی کنند.
یادداشت نویسنده
انتخاب بهترین وکیل سرقفلی در زمان انتقال سرقفلی به شخص ثالث هم برای حفظ حقوق مادی و معنوی شما و هم حفظ حقوق مالی انتقال گیرنده بسیار ضروری است. سرقفلی شامل دو قانون متفاوت است و مشمولین هر قانون موظف به رعایت أصول همان قانون برای انتقال سرقفلی هستند که تشخیص این موضوع تنها برای وکیل سرقفلی ممکن است.